哈尔滨老旧小区形成的原因及未来的出路

  老旧小区的概念是2015年在中央城市工作会议上提出来的，指的是内地城市（包括县城）在2000年前建筑的住宅楼。

  哈尔滨是黑龙江省的省会城市，曾经是一个老工业基地，也曾名列过全国十大城市，计划经济的色彩特别的浓厚，而早年计划经济的特点是计划分配，职工住宅的分配就是这里面最重要的一项福利。

  在改革开放前哈尔滨的大街小巷，没有现代意义的小区和住宅楼的一说，都是以某某家属区、某某大院的形式出现。

  这些家属区、大院跨越的年代也比较大，涵盖了解放前的建筑、建国后的建筑以及从20世纪70年代起陆续建设的职工住宅。这些职工住宅的特点是楼板大多数都是预制板（抗震差、寿命短），墙体保温、强电设施和上下水等也都不符合现在的规范，还有不少是室外楼梯。

  解放前和建国后的房屋多数都是三层以下的，有木结构、砖混的，楼板有导制板也有预制板，但多数都在房地产开发的初期（2000年前）拆迁重建了。

  在上世纪70年代至2000年前的房屋建设大多数都是原地拆旧建新，拆的是低矮楼，新建的是多层（6—8层），砖混，楼板都是预制板。房地产开发商就是靠卖多出来的面积盈利。

  因为那个阶段是房地产开发商行为时期，开发商为了逐利，那时候建房都是见缝插针的建，哪个位置利润高就优先开发利润高的位置，效益第一，规划滞后。

  大张旗鼓的开发了20多年，虽然解决了当时住房的紧张问题，但因为缺乏有效的监管，给以后的城市规划留下了不少后患，这也是市场经济初期留下的遗憾之一。

  后期的房地产大规模开发转为由政府主导，在这期间中央陆续出台了一系列关于房屋建筑的政策、规范、标准。明确了房屋产权和使用年数的限制、城市建筑限高以及绿化比例等方面的有关法律法规。

  在公产房时期，房屋的维修是由产权单位负责，遵循5年一小修、十年一大修的原则。

  然而，自改革开放以来，无论是文革前的老建筑还是2000年前的新建筑都没有施行过严格意义的大修（期间有一段时间平改坡维修装饰过一部分住宅楼）。如今，很多的建筑都显得破烂不堪。

  房改后，按国家相关政策要求，原家属区的房屋产权被住户买断了，各个单位所属的房屋也都统一移交给地方政府所属的房产管理部门。由此形成了房屋产权归业主的，而建筑所有权在一定的意义上国家监督管理的局面。

  至于建筑主体的维修，按照《物权法》责权划分应该由政府负责。于是，在2019年前后，旧改（老旧小区改造）被纳入了城市建筑管理的议事日程。

  老旧小区改造实施好几年了，也解决了一部分问题，比如建筑物外观的美化、小区通道的流畅、顶层漏水问题都得到了解决，外墙也都增加了保温层，提升了哈尔滨冬季室内的舒适度。但还有一些没解决的问题，比如，住宅内部的电源线（强电），老建筑的电源线基本都不符合现在的布线标准和规范；还有上下水设施（从前年有部分楼房开始陆续更换了上水管线）都没有改造维护。

  关于房屋建筑使用年数的限制的问题，在改革开放前后，并没有明确规定。国家于2007年实施的《物权法》对不动产的物权从法律层面，作出了明确规定。

  按照《物权法》及后期陆续颁布的有关法律法规和规范，现存在的老旧小区有两个无法回避的问题，一个是使用年数的限制，一个是预制板楼房。对这些建筑而言，旧改只是弥补以前的欠账，属于解决短期问题的权宜之计。

  所以在执行老旧小区改造的同时，有关部门也应重视那些“旧房”的物理特征，发现有问题就必须及时解决。

  而按照现阶段的国家对建筑的有关规范，现存的老旧小区大多都是已经过了使用年数的限制及快要达到使用年数的限制的楼房，尤其是70、80年代建造的大量预制板楼房，在原地重建的可能性微乎其微，问题大多有三点：一是建筑限高越来越严格、二是绿化率标准也逐年提高、三是建筑成本等因素。

  那么，老旧小区中已经纳入拆迁的和预计陆续纳入拆迁的住户怎么安置，拆迁后的空地怎么办？

  现在二环外还有不少空置的商品房，这些商品房长期闲置也是资源的浪费，所以以后老旧小区危房的拆除，大概率是把老旧小区的住户安置到这里。

  从实践情况来考虑，既然原地不能重建，那就退而求其次；选择异地搬迁，在当前重视城市规划的背景下，异地搬迁在某些特定的程度上具有合理性，只要保证公正公平即可。

  而拆除后留下的空地也极具价值，可谓寸草寸金。其一，它化解了以前的“握手楼”、“聊天阳台”，导致无隐私的困扰，其二，它填补了以前见缝插针式建设导致无绿地的尴尬局面。

  其三，在空地上适当新建风格各异的花园、公园，让大多数老旧小区摆脱没有花园、公园的历史，为居住在这里的人们也有一个休闲漫步、听风看景的空间。让老旧小区越升为升级版宜居小区。

  老旧小区改造纯纯劳民伤财，我们小区要改造，后期维修费用让业主从大修基金出

  哈尔滨的老旧小区改造就是劳民伤财，好的初終没有好的结果，现在把老百姓折腾完了，市长热线都管不了，也没有人管没人查。

  不现实 市里老破小多了去了，商品房政府也买不起 那要买多少 不可能的事 过二十年没人住了也不定能拆

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